മരടിലെ അനധികൃത ഫ്ലാറ്റുകൾ

വീണ്ടും മരടിലെ ഫ്ലാറ്റുകളെ കുറിച്ചാണ്. ഇത്ര നാളും വിവിധ ചർച്ചകൾ കേട്ടതിൽ നിന്നും മനസ്സിലാക്കുന്നതും ചില സംശയങ്ങളും കുറിക്കാം എന്ന് കരുതുന്നു.

നിർമ്മാണം തുടങ്ങിയ ഘട്ടത്തിൽ ഇടതുപക്ഷം ഭരിക്കുന്ന ഒരു പഞ്ചായത്ത് ആയിരുന്നു മരട്. തീരദേശനിയമപ്രകാരം ഒരു നിർമ്മാനവും സാധ്യമല്ലാത്ത ഒരു സ്ഥലം കുറെ ബിൽഡർമാർ ഉടമകളിൽ നിന്നും വാങ്ങി (അത് കുറഞ്ഞ വിലയിൽ ആയിരിക്കണമല്ലൊ) അവിടെ ഫ്ലാറ്റുകൾ നിർമ്മിക്കാനുള്ള ശ്രമം തുടങ്ങുന്നു. എല്ലാ നിർമ്മാണങ്ങൾക്കും തീരദേശപരിപാലന അതോറിറ്റിയുടെ സമ്മതപത്രം ലഭ്യമാക്കേണ്ടതുണ്ട്. കെട്ടിടത്തിന്റെ പ്ലാനും അനുബന്ധ രേഖകളും തീരദേശപരിപാലന അതോറിറ്റിയ്ക്ക് അയച്ചുകൊടുക്കേണ്ടത് പഞ്ചായത്ത് ആണ്. അത് ലഭിക്കുന്നതനുസരിച്ചു മാത്രമേ പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിടനിർമ്മാണത്തിനു അനുവാദം നൽകേണ്ടതുള്ളു. എന്നാൽ ഇവിടെ ആ സമ്മതപത്രം ഇല്ലാതെ തന്നെ പഞ്ചായത്ത് സെക്രട്ടറി നിർമ്മാണപ്രവർത്തനങ്ങൾക്ക് അനുമതി നൽകുന്നു. ഇതിനെതിരെ പ്രതിപക്ഷം സമരം നടത്തുന്നു. എന്നാൽ ഭരണപക്ഷം പഞ്ചായത്ത് സെക്രട്ടറിയുടെ അഭിപ്രായത്തിനൊപ്പം നിൽക്കുന്നു. അല്ലെങ്കിൽ ഭരനപക്ഷത്തിനു വേണ്ടി പഞ്ചായത്ത് സെക്രട്ടറി ഫ്ലാറ്റ് നിർമ്മാണത്തിനു അനുകൂലമായ നിലപാട് എടുക്കുന്നു.

ഒരു വിജിലൻസ് കേസിൽ പഞ്ചായത്ത് സെക്രട്ടറിയെ വിജിലൻസ് അറസ്റ്റ് ചെയ്യുന്നു. അതേത്തുടർന്നുള്ള അന്വേഷണത്തിന്റെ ഭാഗമായി ഈ ഫ്ലാറ്റുകളുടെ ഫയലുകൾ ഉൾപ്പടെ മുപ്പതിലധികം ഫയലുകൾ വിജിലൻസ് പിടിച്ചെടുക്കുന്നു. ഈ ഫയലുകൾ പരിശോധിച്ച വിജിലൻസ് കെട്ടിടനിർമ്മാണത്തിനു നൽകിയ അനുമതിയിൽ അഴിമതി ഉണ്ടെന്ന് റിപ്പോർട്ട് തദ്ദേശസ്വയം ഭരണ സെക്രട്ടറിയ്ക്ക് നൽകുന്നു. നിർമ്മാണം നിറുത്തിവെയ്ക്കാൻ തദ്ദേശസ്വയംഭരണ സെക്രട്ടറി പഞ്ചായത്ത് സെക്രട്ടറിയ്ക്ക് നിർദ്ദേശം നൽകുന്നു. ‌കെട്ടിടം പണിയുന്നതിനു നൽകിയ അനുമതി റദ്ദാക്കാതിരിക്കാനുള്ള കാരണങ്ങൾ ബോധിപ്പിക്കണം എന്നാവശ്യപ്പെട്ടുകൊണ്ട് 04/06/2007 -ൽ പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിർമ്മാതാക്കൾക്ക് നോട്ടീസ് നൽകുകയും ടി നോട്ടീസിനു മറുപടി നൽകാതെ നിർമ്മാതാക്കൾ ഹൈക്കോടതിയെ സമീപിക്കുകയുമായിരുന്നു ചെയ്തത്. നിർമ്മാതാക്കളുടെ ഹർജി പരിഗണിച്ച കേരല ഹൈക്കോടതി സിംഗിൾ ബഞ്ച് നിർമ്മാണം തുടരാൻ 10/09/2012-ൽ അനുമതി നൽകി. ഇതിനെതിരെ മരട് മുനിസിപ്പാലിറ്റിയും (2010 നവംബറിൽ മരട് ഗ്രാമപഞ്ചായത്ത് മുനിസിപ്പാലിറ്റി ആയി മാറിയിരുന്നു) തീർദേശപരിപാലന അതോറിറ്റിയും ഡിവിഷൻ ബഞ്ചിനെ സമീപിച്ചു. 02/06/2015 -ൽ ഡിവിഷൻ ബഞ്ചും നിർമ്മാണത്തിനു അനുമതി നൽകുകയായിരുന്നു.

ഡിവിഷൻ ബഞ്ചിന്റെ ഉത്തരവിനെതിരെ മരട് മുനിസിപ്പാലിറ്റി പിന്നീട് അപ്പീൽ പോകുന്നില്ല. എന്നാൽ തീരദേശപരിപാലന അതോറിറ്റി ഹൈക്കോടതി ഉത്തരവിനെതിരെ സുപ്രീംകോടതിയിൽ ഹർജി നൽകുന്നു. മുനിസിപ്പാലിറ്റി ആകട്ടെ പിന്നീടു വന്ന അപേക്ഷകർക്കെല്ലാം ഹൈക്കോടതി ഉത്തരവ് അനുസരിച്ച് കെട്ടിടനമ്പർ നൽകുകയും കരം വാങ്ങുകയും ചെയ്തു പോന്നു.

തീരദേശപരിപാലന അതോറിറ്റി നൽകിയ അപ്പീൽ പരിഗണിച്ച സുപ്രീംകോടതി ഈ കേസുമാായി ബന്ധപ്പെട്ടവരുടെ വാദം കേട്ടശേഷം വിഷയം പഠിച്ച് റിപ്പോർട്ട് സമർപ്പിക്കാൻ എറണാകുളം ജില്ലാകളക്ടർ, തദ്ദേശസ്വയം ഭരണവകുപ്പ് സെക്രട്ടറി, മരട് മുനിസിപ്പൽ സെക്രട്ടറി എന്നീ മൂന്നു പേരുടെ കമ്മറ്റി രൂപീകരിക്കാനും അവരുടെ റിപ്പോർട്ട് സമർപ്പിക്കാനും സർക്കാരിനു നിർദ്ദേശം നൽകുന്നു. പ്രസ്തുത ഉത്തരവിൽ നിന്നും

After hearing the appeals for two days, we constituted the Committee to hear the parties. Following is the order passed by this Court on 27.11.2018 :

“1. The writ petitions filed questioning the show cause notice dated 4.6.2007 issued for the removal of the buildings, which according to show cause notice were falling within the prohibited area of CRZ Category. Various violations were mentioned in the show cause notice. Without availing the remedy of filing reply to the show cause notice, writ petitions were filed directly in the High Court. The Single Bench of the High Court vide its judgment and order dated10.09.2012, allowed the writ petition. Aggrieved thereby, the Municipality preferred writ appeals before the Division Bench, which were dismissed by the impugned judgment and order dated 02.06.2015.

2. Considering the peculiar facts and circumstances of the case, as there is no categorical finding recorded either by the Single Bench or by the Division Bench that whether the area in question is in CRZ Category-III, Category-I or Category-II. It was claimed by the petitioner before the Single Bench that they fell within the CRZ Category-II, whereas the case set up by Coastal Zone Management Authority in this Court is that area is of CRZ CategoryIII. We deem it appropriate to call for the findings on the aforesaid aspect.

3. We constitute a Three-Member Committee consisting of the Secretary to the Local Self Government Department, the Chief Municipal officer of the concerned Municipality and the Collector of the District, to hear the objections and to give a finding in terms of Notification dated 19th February 1991.

4. Let the Committee hear the affected parties as well as Kerala State Coastal Zone Management Authority and State Government and consider the matter as submitted by the parties and send a report to this Court as to legality of construction and precisely in which category the area in question is to be categorized and whether building is in prohibited zone. Let the exercise be done within a period of two months and a report be submitted to this Court.

5. Let the report be submitted covering the aspect that may be urged by the parties as to the legality of construction.”

എന്നാൽ സുപ്രീംകോടതിയുടെ ഉത്തരവിൽ നിന്നും വ്യത്യസ്തമായി തദ്ദേശസ്വയംഭരണവകുപ്പ സെക്രട്ടറിയ്ക്കു പകരം സ്പെഷ്യൽ സെക്രട്ടറിയെ ഉൾപ്പെടുത്തിയ കമ്മറ്റിയാണ് സർക്കാർ രൂപീകരിക്കുന്നത് എന്നും ഈ കമ്മറ്റി മറ്റൊരു മൂന്നംഗ വിദഗ്ദ്ധസമിതിയെ വിഷയം പഠിക്കാൻ ഏല്പിക്കുന്നു എന്നും. ആ സമിതിയിലെ രണ്ട് അംഗങ്ങളാകട്ടെ ഈ കേസിലെ ഒരു കക്ഷിയായ തീർദേശപരിപാലന അതോറിറ്റിയിലെ അംഗങ്ങൾ ആണെന്നും ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകളും നിർമ്മാതാക്കളും ആരോപിക്കപ്പെടുന്നു. ഈ കമ്മറ്റിയുടെ റിപ്പോർട്ടിലെ പ്രസക്തഭാഗങ്ങൾ ഇങ്ങനെ ആണ്. ഈ റിപ്പോർട്ട് പരിഗണിച്ച സുപ്രീംകോടതി മരടിലെ പ്രസ്തുത നിർമ്മാണങ്ങൾ നിയമവിരുദ്ധമാണെന്ന നിഗമനത്തിൽ എത്തിച്ചേരുന്നു.

1) Marad Panchayat which was formed in 1953 was upgraded into a municipality in November 2010. 

2) The Coastal Zone Management Plan (CZMP of Kerala currently applicable is the one that was approved in 1996. As per the said CZMP, Marad has been marked as Panchayat area and hence falls in the Coastal Regulation Zone (CRZ) category of CRZ-III. The area is represented in the Map numbers 33, 33A and 34 of CZMP 1996. These maps are attached as Annexure 1 and 2. A mosaic of the three maps showing the Marad area is attached as Annexure 3. Since the Panchayat has been upgraded to Municipality in the year 2010, the same has been shown as CRZ-II category in the draft CZMP prepared as per the CRZ Notification 2011 and submitted to the MoEF&CC of Government of India recently. Until the Government of Kerala/KCZMA receives a communication from the Government of India on the approval of the CZMP draft submitted, the CZMP of 1996 stands valid. Hence, as on date, Maradu area being a backwater island the provisions as detailed below is applicable after 6th January 2011 i.e., the date on which Government of India published Coastal Zone Management Plan (CZMP). 

i) The islands within the backwaters shall have 50 mts width from the High Tide Line on the landward side as the CRZ area; 

ii) within 50 mts from the HTL of these backwater islands existing dwelling units of local communities may be repaired or reconstructed however no new construction shall be permitted;

  

iii) beyond 50 mts from the HTL on the landward side of backwater islands, dwelling units of local communities may be constructed with the prior permission of the Grama panchayat; 

iv) foreshore facilities such as fishing jetty, fish drying yards, net mending yard, fishing processing by traditional methods, boat building yards, ice plant, boat repairs and the like, may be taken up within 50 mts width from HTL of these backwater islands. 

CONCLUSION 

The Coastal Zone Management Plan (CZMP) of Kerala currently applicable is the one that was approved in 1996. As per the said CZMP Maradu has been marked as Panchayat area and hence falls in the Coastal Regulation Zone (CRZ) category of CRZ

III. Maradu Panchayat has been upgraded to Municipality in the year 2010 and hence in the draft CZMP prepared as per CRZ Notification 2011, it is shown as CRZ II category. The new draft CZMP is submitted to MoEF & CC of Government of India for approval. Until Government of India approved the draft notification CZMP 1996 stands valid."

ഈ റിപ്പോർട്ട് പഠിച്ച കോടതി മരടിലെ തർക്കത്തിലുള്ള നിർമ്മാണങ്ങൾ നിയമവിരുദ്ധമാണെന്ന് ഉത്തരവിടുന്നു. 

It is apparent that at the relevant time when the construction has been raised by the respondents in the matters, the area was within CRZ-III. With respect to CRZ-III, the relevant notification dated 19.2.1991 indicates that the area of 200 meters from the High Tide Line is no development zone. No construction shall be permitted within this zone except for repairs of the authorized structures not exceeding existing FSI.

സുപ്രീംകോടതി മുൻപാകെ എത്തിയിട്ടുള്ള ഈ റിപ്പോർട്ടിൽ വസ്തുതാപരമായ പിഴവുകൾ വരെ ഉണ്ടെന്നാണ് ഈപ്പോൾ ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകളുടെ ആരോപണം. ആ റിപ്പോർട്ട് പരിഗണിച്ചാണ് സുപ്രീംകോടതി ഫ്ലാറ്റുകൾ പൊളിച്ചുകളയാൻ ഉത്തരവിട്ടത് എന്നാണ് ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകളുടേയും ബിൽഡർമാരുടേയും ആക്ഷേപം.

എന്റെ സംശയം ഇവയാണ്.

1. കെട്ടിടനമ്പർ നൽകാനുള്ള ഹൈക്കോടതി ഉത്തരവിനെതിരെ മരട് മുനിസിപ്പാലിറ്റി അപ്പീൽ നൽകാഞ്ഞത് എന്തുകൊണ്ട്? അത്രകാലവും പ്രതിപക്ഷത്തിരുന്ന (പഞ്ചായത്തിൽ) ഈ അഴിമതിയ്ക്ക് എതിരായിരുന്നല്ലൊ.

3. ഹൈക്കോടതി ഉത്തരവിനെതിരായി തീരദേശപരിപലാന അതോറിറ്റി നൽകിയ കേസിൽ മരട് മുനിസിപ്പാലിറ്റിയും ബിൽഡർമാരും കക്ഷികൾ ആണല്ലൊ. ഈ കേസ് സുപ്രീംകോടതിയിൽ നടക്കുന്നുണ്ടെന്നും സുപ്രീംകോടതിയുടെ അന്തിമ ഉത്തരവിനു വിധേയമായിട്ടായിരിക്കും കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭാവി എന്നതും ഈ രണ്ട് കൂട്ടർക്കും അറിയാവുന്നതാണ്. അവർ ഈ വിവരം മനഃപൂർവ്വം മറച്ചു വച്ചു എന്ന് വേണം മനസ്സിലാക്കാൻ. മരട് മുനിസിപ്പാലിറ്റി ഈ വിവരം എന്തുകൊണ്ടാവും ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകളോട് യഥാസമയങ്ങളിൽ വെളിപ്പെടുത്താതിരുന്നത്?

4. ഈ ഫ്ലാറ്റുകളിൽ ചിലത് ആദ്യം വാങ്ങിയ ആളുകൾക്ക് കേസിനെപ്പടി അറിയാവുന്നതായിരിക്കണം. അവർ പിന്നീട് ഈ കേസിൽ അപ്പീൽ ഉണ്ടെന്ന വസ്തുത അറിയില്ല എന്ന് പറയുന്നത് വിശ്വാസയോഗ്യമാണോ?

5. ഫ്ലാറ്റുടമകൾ പറയുന്നത് ഇങ്ങനെ കേസുണ്ടെന്ന വസ്തുത അവർക്ക് അറിവില്ലായിരുന്നു എന്നാണ്. അങ്ങനെ വ്യവഹാരത്തിൽ കിടക്കുന്ന വസ്തു അക്കര്യം മറച്ചുവച്ച് തങ്ങൾക്ക് വിറ്റ ബിൽഡെഴ്സിനെതിരെ വഞ്ചനാക്കുറ്റത്തിനൂ കേസുകൊടുക്കാം എന്നിരിക്കെ അത്തരം ഒരു നടപടിയ്ക്ക് അവർ ഇതുവരെ തയ്യാറാകാത്തത് എന്തുകൊണ്ടാവും?